Stromheizung in der Mietwohnung: Was Vermieter beachten müssen

Stromheizung in der Mietwohnung: Wer zahlt Heizstrom, was gilt bei CO₂-Kosten und welche Grenzen müssen Vermieter beim Heizungstausch beachten?

Gleich vorweg: Nein, als Vermieter kannst Du eine ausgefallene Gasheizung nicht pauschal dauerhaft durch einfache Elektroheizkörper ersetzen und die höheren Stromkosten dem Mieter überlassen. Für Stromdirektheizungen gelten gesetzliche Einbaugrenzen; zusätzlich muss die Umstellung mietrechtlich zulässig sein.

Entscheidend ist zunächst, ob die Geräte nur als Notheizung bis zur Reparatur dienen oder die bisherige Gasheizung dauerhaft ersetzen sollen.

Gemeint sind hier elektrische Widerstandsheizungen wie Infrarotpaneele, Konvektoren oder elektrische Radiatoren. Sie wandeln Strom ungefähr im Verhältnis eins zu eins in Wärme um. Wärmepumpen heizen ebenfalls elektrisch, nutzen aber zusätzlich Umweltwärme und sind technisch und wirtschaftlich anders einzuordnen.

Gasheizung dauerhaft durch Stromheizkörper ersetzen: Wann ist das erlaubt?

Die erste Grenze steht in § 46 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Eine Stromdirektheizung darf in ein bestehendes Gebäude mit Wohnungen grundsätzlich nur eingebaut werden, wenn das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz nach §§ 16 und 19 um mindestens 30 Prozent unterschreitet. Gefordert ist also eine entsprechend bessere Gebäudehülle gegenüber dem gesetzlichen Maßstab – nicht pauschal 30 Prozent weniger Heizkosten oder 30 Prozent mehr Dämmstoff. Ein niedriger Kaufpreis der Elektroheizkörper ersetzt diesen Nachweis nicht.

Ausnahmen gelten für Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, wenn der Eigentümer eine davon selbst bewohnt, sowie beim Austausch einer bereits bestehenden Einzelraum-Stromdirektheizung. Ein vollständig vermietetes Einfamilienhaus fällt nicht unter die Selbstnutzer-Ausnahme. Und wer eine Gastherme durch elektrische Radiatoren ersetzt, tauscht damit keine bestehende Einzelraum-Stromdirektheizung aus. Zusätzliche landesrechtliche Beschränkungen, etwa in Hamburg, sind ebenfalls zu prüfen.

Daneben musst Du prüfen, ob die Änderung zum Mietvertrag passt und als Erhaltung oder Modernisierung zulässig ist. Eine neue Direktheizung ist nicht automatisch eine energetische Modernisierung. Eine höhere Stromrechnung allein macht jede Umstellung aber auch nicht automatisch rechtswidrig. Bei der Umlage von Betriebskosten gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot; daraus folgt umgekehrt keine allgemeine Pflicht, jede vorhandene Heizung durch das sparsamste verfügbare System zu ersetzen.

Bei Modernisierungen sind grundsätzlich Ankündigung und Duldungsregeln zu beachten. Eine Modernisierungsmieterhöhung setzt eine passende gesetzliche Grundlage voraus; Erhaltungsanteile und gegebenenfalls Härteeinwände müssen berücksichtigt werden. Der bloße Kauf neuer Elektroheizkörper erlaubt daher keine automatische Weitergabe der gesamten Anschaffungskosten über eine höhere Miete.

Notheizung nach Heizungsausfall: Keine automatische Dauerlösung

Mobile Radiatoren oder Heizlüfter können einen akuten Heizungsausfall vorübergehend überbrücken. Damit ist die Pflicht, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherzustellen, aber nicht automatisch erfüllt. Eine vorübergehende Notversorgung ist deshalb von der dauerhaften Umstellung auf eine Stromdirektheizung zu unterscheiden.

Auch die zusätzlichen Stromkosten muss der Mieter bei einer solchen Überbrückung nicht automatisch selbst tragen. Angemessene Aufwendungen infolge einer Erhaltungsmaßnahme sind nach § 555a Absatz 3 BGB grundsätzlich vom Vermieter zu ersetzen. Ob und in welcher Höhe Heizstrommehrkosten im konkreten Fall erstattet werden müssen, hängt von Anlass und Umständen ab; ersparte reguläre Heizkosten sind bei der Ermittlung der Mehrbelastung zu berücksichtigen. Halte daher Dauer, Verbrauch und Kosten der Notheizung nachvollziehbar fest und kläre die Abrechnung frühzeitig.

Warum Stromdirektheizungen für Vermieter trotzdem attraktiv wirken

Für Dich als Vermieter kann eine Stromdirektheizung zunächst attraktiv wirken: überschaubare Anschaffungskosten, wenig Wartungsaufwand und bei dezentralen Geräten kein wasserführendes Heizungsnetz. Bezahlt der Mieter den Heizstrom über einen eigenen Stromvertrag, liegen die laufenden Energiekosten unmittelbar bei ihm. Dadurch entsteht ein Interessenkonflikt: Die günstigste Investition für den Eigentümer muss nicht die günstigste Wärmeversorgung für die Bewohner sein.

Diese Trennung ist aber kein Freibrief, eine bestehende Heizung durch beliebige Elektroheizkörper zu ersetzen. Entscheidend sind die Einbauvorschriften, der vereinbarte Zustand der Wohnung und das Mietrecht. Bei einer bereits vermieteten Wohnung ist die Umstellung anders zu beurteilen als bei einer Neuvermietung mit von Anfang an vereinbarter elektrischer Beheizung.

Wer bezahlt Heizstrom, Reparaturen und Abrechnung?

Bei dezentralen Elektroheizkörpern über den eigenen Wohnungsstromzähler bezahlt der Mieter den Heizstrom typischerweise direkt an seinen Versorger. Der Vermieter erstellt für diesen Strom keine Heizkostenabrechnung. Anders ist es bei einer zentralen elektrischen Heizung, etwa einem Elektrokessel oder einer Wärmepumpe: Verteilt der Vermieter deren Wärmekosten auf mehrere Wohnungen, ist grundsätzlich die Heizkostenverordnung zu beachten; „elektrisch“ allein begründet keine Ausnahme.

Die vereinbarte Kostenregelung bleibt maßgeblich. Bei einer Heizkostenpauschale oder einer Miete einschließlich Heizung kannst Du Mehrverbrauch nicht beliebig nachfordern. Auch bei einem eigenen Stromvertrag des Mieters bleibst Du grundsätzlich für den vertragsgemäßen Zustand der mitvermieteten Heizungsanlage verantwortlich. Reparatur und Ersatz sind keine gewöhnlichen umlagefähigen Betriebskosten.

Gibt es bei Heizstrom eine CO₂-Kostenaufteilung?

Für reinen Strombezug zum Heizen gibt es derzeit keine entsprechende Aufteilung von CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter. Das betrifft Direktheizungen, Nachtspeicherheizungen und reine Wärmepumpensysteme gleichermaßen. In Strompreisen können zwar Kosten des Emissionshandels auf Erzeugerseite enthalten sein; daraus entsteht aber kein nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz aufzuteilender Anteil der Stromrechnung.

Das ist von Gas- und Ölheizungen zu unterscheiden: Dort können Vermieter gesetzlich an den CO₂-Kosten beteiligt sein. Die besonderen Kostenbeteiligungen bei bestimmten neu eingebauten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen nach § 5a CO₂KostAufG betreffen ebenfalls keine reine Stromheizung. Bleibt zusätzlich ein fossiler Heizkessel in Betrieb, muss dessen Kostenanteil gesondert geprüft werden.

Für Deine Entscheidung bedeutet das: Bei einer reinen Stromheizung entfällt diese spezielle Vermieterbeteiligung. Die möglicherweise deutlich höhere Stromrechnung des Mieters und die übrigen rechtlichen Grenzen bleiben trotzdem relevant.

Warum die Warmkosten auch für Vermieter wichtig bleiben

Rechenbeispiel mit frei gewählten Annahmen: Benötigt eine Wohnung jährlich 8.000 kWh Nutzwärme, kostet die Direktheizung bei 30 Cent/kWh rund 2.400 Euro Heizstrom. Eine Wärmepumpe mit Jahresarbeitszahl 3 benötigt rechnerisch Strom für rund 800 Euro. Die Jahresarbeitszahl beschreibt das Verhältnis der im Jahr bereitgestellten Wärme zum eingesetzten Strom. Die Differenz von etwa 133 Euro monatlich trägt bei entsprechendem Versorgungsmodell zunächst der Mieter; Grundpreise, Wartung und Investitionen sind hier nicht enthalten.

Die höhere Gesamtbelastung kann dennoch Deine Vermietbarkeit und den Spielraum für die Kaltmiete beeinflussen. Lass Dir deshalb vor einer Umstellung sowohl Deine Investitionskosten als auch die voraussichtlichen jährlichen Kosten der Bewohner ausweisen. Bei laufenden Mietverhältnissen sollte die konkrete Umstellung vor der Beauftragung mietrechtlich geprüft werden.

Fazit: Investitionskosten und Mieterkosten gemeinsam bewerten

Eine Stromdirektheizung ist für Vermieter nicht allein deshalb die beste Lösung, weil der Mieter den Strom bezahlt. Prüfe zuerst die Zulässigkeit und die vertraglichen Voraussetzungen. Vergleiche anschließend die vollständigen Investitionen und die voraussichtlichen Warmkosten verschiedener Systeme. Für eine laufend vermietete Wohnung muss die konkrete Umstellung gesondert geprüft werden.

Die technischen Grundlagen und weitere Kostenbeispiele findest Du im Beitrag Stromheizung statt Gas oder Öl.