Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was sich beim Heizen dann wirklich ändert

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Erfahre, welche Heizungen künftig erlaubt bleiben, wie die neue Bio-Treppe funktioniert, was sich für Mieter und Vermieter ändert und warum Gasheizungen langfristig trotzdem teuer werden könnten.

Das umstrittene „Heizungsgesetz“ der Ampel-Regierung soll ersetzt werden. Die schwarz-rote Bundesregierung hat dazu einen Entwurf für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen.

Der Gesetzentwurf wurde inzwischen im Kabinett verabschiedet und geht nun in Bundestag und Bundesrat.

Damit ist klar: Es handelt sich nicht mehr nur um ein loses Eckpunktepapier.

Trotzdem gilt weiterhin: Das Gesetz ist noch nicht final beschlossen. Bis zur endgültigen Verabschiedung können sich einzelne Inhalte noch verändern.

Fest steht allerdings schon jetzt: Die Reform geht deutlich weiter, als viele erwartet hatten. Die zentrale 65-Prozent-Regel soll wegfallen, Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich möglich und gleichzeitig kommen neue Regeln für Bio- und Grüngase.

Das Wichtigste zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz in Kürze

• Die bisherige 65-Prozent-Regel für neue Heizungen soll entfallen.

• Gas- und Ölheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden.

• Statt einer Technologiepflicht kommt eine schrittweise Brennstoffpflicht.

• Neue fossile Heizungen müssen künftig steigende Bio-Anteile nutzen.

• Das bisherige Betriebsverbot fossiler Heizungen ab 2045 entfällt.

• Mieter und Vermieter sollen steigende Kosten fossiler Heizungen künftig teilen.

• Die Förderung für Wärmepumpen und Sanierungen bleibt bestehen.

• Klimaziele und EU-Vorgaben bleiben weiterhin relevant.

• Für Neubauten gelten langfristig trotzdem immer strengere Anforderungen.

Aus dem GEG wird das GModG

Auch der Name ändert sich: Aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird künftig das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).

Die Bundesregierung begründet die Reform damit, dass das bisherige Gesetz zu komplex, zu kleinteilig und für viele Eigentümer schwer nachvollziehbar gewesen sei.

Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche formulierte es so: „Der erzwungene Heizungsaustausch oder ein Verbot entfällt.“

Gleichzeitig betont die Regierung stärker den Begriff der „Technologieoffenheit“.

Die wichtigste Änderung: Die 65-Prozent-Regel fällt weg

Der Kern des bisherigen Heizungsgesetzes war der bekannte § 71 GEG.

Dieser regelte: Neue Heizungen sollten künftig zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Genau dieser zentrale Paragraf soll nun entfallen.

Auch § 72 GEG soll gestrichen werden. Dabei geht es um bisherige Regelungen zur maximalen Betriebszeit älterer Heizkessel.

Welche Heizungen dürfen künftig noch eingebaut werden?

Nach aktuellem Stand bleiben praktisch alle wichtigen Heizsysteme weiterhin zulässig:

• Wärmepumpen

• Fernwärme

• Hybridheizungen

• Pellet- und Biomasseheizungen

• Gasheizungen

• Ölheizungen

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Vor allem Gas- und Ölheizungen feiern damit politisch ein gewisses Comeback.

Allerdings nur unter neuen Bedingungen.

Die neue „Bio-Treppe“: Fossile Heizungen bleiben – aber nicht mehr rein fossil

Die zentrale neue Idee des Gesetzes lautet:

Nicht mehr die Heiztechnik selbst wird reguliert, sondern zunehmend der verwendete Brennstoff.

Für neue Gas- und Ölheizungen soll deshalb künftig eine verpflichtende Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe gelten.

Geplante Stufen der Bio-Treppe

• ab 2029: mindestens 10 %

• ab 2030: mindestens 15 %

• ab 2035: mindestens 30 %

• ab 2040: mindestens 60 %

Als klimafreundliche Brennstoffe gelten unter anderem:

• Biomethan

• synthetisches Methan

• Wasserstoff

  • Grüner Wasserstoff: Erfüllt die EU-Richtlinie für erneuerbare Energien.

  • Blauer Wasserstoff: Wird aus Erdgas gewonnen, wobei das CO2 abgeschieden und gespeichert wird (mindestens 70 Prozent weniger Treibhausgasemissionen).

  • Orangener Wasserstoff: Stammt aus Biomasse oder Strom der Abfallwirtschaft (mindestens 70 Prozent weniger Emissionen).

  • Türkiser Wasserstoff: Entsteht durch die Pyrolyse von Erdgas (mindestens 70 Prozent weniger Emissionen).

• Bio-Heizöl

Die Bundesregierung spricht hier von einem „klimafreundlichen Übergang“.

Hybridheizungen von Biotreppe befreit

Für die Befreiung von der sogenannten „Biotreppe“ – also der Pflicht nach § 43 Absatz 1, bei neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen ab 2029 einen stufenweise steigenden Anteil an klimafreundlichen Brennstoffen (Biomethan, Bioöl etc.) beizumischen – gibt es im Gesetzentwurf genaue Vorgaben. Wie diese Befreiung abläuft, hängt von der Art der jeweiligen Hybridheizung ab:

1. Wärmepumpen-Hybridheizungen (Wärmepumpe kombiniert mit Gas/Öl/Flüssiggas): Die Vorgaben der Biotreppe gelten automatisch als erfüllt, wenn die Anlage bivalent parallel mit Vorrang für die Wärmepumpe betrieben wird. Wird die Hybridheizung in einer anderen Betriebsweise genutzt, muss bereits ab dem 1. Januar 2029 ein Experte nachweisen, welchen Anteil die Wärmepumpe übernimmt. Eine Verschärfung gibt es für Gebäude mit mindestens drei Wohnungen sowie für Nichtwohngebäude: Hier muss ab dem Jahr 2035 (nach Ablauf des 31. Dezember 2034) zwingend durch eine fachkundige Person nachgewiesen werden, dass die Wärmepumpe mehr als 15 Prozent der Wärme bereitstellt, damit die Anlage weiterhin von der Biotreppe befreit bleibt.

2. Solarthermie-Hybridheizungen (Solarthermie kombiniert mit Gas/Öl/Flüssiggas) Für den Zeitraum von 2029 bis Ende 2034 gilt die Pflicht als erfüllt, wenn die solarthermische Anlage eine bestimmte Mindestgröße besitzt. Bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohnungen müssen mindestens 0,04 Quadratmeter Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche installiert sein, bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen sind es 0,03 Quadratmeter. Soll die Anlage auch nach dem Jahr 2034 von der Pflicht zur Brennstoffbeimischung befreit werden, muss ebenfalls ein Fachkundiger nachweisen, dass die Solarthermie mehr als 15 Prozent der Pflicht abdeckt.

3. Biomasse-Hybridheizungen (Feste Biomasse kombiniert mit Gas/Öl/Flüssiggas) Wird ein Biomasse-Kessel oder -Ofen mit einer Gas- oder Ölfeuerung kombiniert, wird die Pflicht der Biotreppe grundsätzlich durch die Nutzung der festen Biomasse erfüllt. Auch hier gilt jedoch die Einschränkung für größere Gebäude (mindestens drei Wohnungen oder Nichtwohngebäude): Ab dem Jahr 2035 muss ein fachkundiger Nachweis erbracht werden, dass der Anteil der festen Biomasse bei über 15 Prozent liegt, um die Befreiung aufrechtzuerhalten

Zusätzlich geplant: Eine Grüngasquote für bestehende Heizungen

Nicht nur neue Heizungen sollen betroffen sein.

Auch für bestehende fossile Heizungen ist eine sogenannte Grüngasquote vorgesehen.

Diese soll laut Entwurf ab 2028 starten – zunächst mit bis zu einem Prozent klimafreundlicher Gase.

Damit verschiebt sich die Diskussion künftig stärker auf die Frage: Welche Brennstoffe werden überhaupt noch verfügbar und bezahlbar sein?

Das bisherige Fossilverbot ab 2045 entfällt

Eine besonders weitreichende Änderung:

Die bisherige Regelung, wonach fossile Heizkessel ab 2045 nicht mehr mit fossilen Brennstoffen betrieben werden dürfen, soll gestrichen werden.

Das sorgt aktuell für massive Kritik von Umweltverbänden und Teilen der Energiewirtschaft.

Denn Deutschland verfolgt weiterhin das Ziel der Klimaneutralität bis 2045.

Warum viele Experten trotzdem weiter mit steigenden Heizkosten rechnen

Genau hier liegt einer der zentralen Kritikpunkte am neuen Gesetz.

Denn auch wenn fossile Heizungen erlaubt bleiben, könnten die laufenden Kosten langfristig stark steigen.

Dafür gibt es mehrere Gründe:

• steigende CO₂-Preise

• höhere Gasnetz-Entgelte

• teure Biomethan-Anteile

• begrenzte Verfügbarkeit grüner Gase

• mögliche EU-Verschärfungen

Viele Fachverbände warnen deshalb vor einer möglichen „Kostenfalle Gasheizung“. Mehr dazu in unserem Blogbeitrag Warum Gaspreise künftig steigen werden.

Warum grüne Gase als problematisch gelten

Ein großes Problem ist die Verfügbarkeit. Viele Studien gehen davon aus, dass Biomethan und synthetische Gase langfristig knapp bleiben.

Denn dieselben grünen Brennstoffe werden auch benötigt für:

• Industrie

• Stromerzeugung

• Schwerlastverkehr

• Chemieindustrie

Dadurch könnten die Preise deutlich steigen.

Konkretes Kostenbeispiel: Das könnte die Bio-Treppe bedeuten

Laut Daten des Vergleichsportals Verivox liegen Gastarife mit mindestens 10 % klimafreundlichen Brennstoffen aktuell durchschnittlich etwa 1,05 Cent pro Kilowattstunde über normalen Gastarifen.

Für ein Einfamilienhaus mit 20.000 kWh Gasverbrauch entspräche das:

• rund 210 Euro Mehrkosten pro Jahr

• etwa 10 % höhere Heizkosten

Und dabei sind mögliche zukünftige CO₂-Preissteigerungen noch gar nicht berücksichtigt.

Warum Gasheizungen im Altbau laut Wirtschaftsministerin Katherina Reiche trotzdem wieder eine Rolle spielen

Wirtschaftsministerin Katherina Reiche bringt die Gasheizung trotzdem zurück in den Heizungskeller. Ihre Begründung: Nicht jedes Gebäude sei sofort sinnvoll mit einer Wärmepumpe beheizbar.

Genannt werden unter anderem:

• unsanierte Gebäudehüllen

• hohe Investitionskosten

• technische Einschränkungen

• schwierige Altbausituationen

Deshalb soll der Einbau effizienter Gasheizungen im Bestand weiterhin möglich bleiben.

Was bedeutet das neue Gesetz für Mieter und Vermieter?

Ein besonders wichtiger Punkt betrifft die Verteilung der Heizkosten. Denn genau hier kommt es zu einer echten Änderung gegenüber der bisherigen Praxis.

Neue Kostenbremse für Mieter

Die Bundesregierung plant, dass steigende Kosten fossiler Heizungen künftig zwischen Mietern und Vermietern geteilt werden.

Hintergrund: Mieter können häufig nicht selbst entscheiden, welche Heizung eingebaut wird.

Wenn Vermieter weiterhin fossile Heizungen installieren, sollen sie deshalb künftig stärker an den Folgekosten beteiligt werden.

Welche Kosten sollen geteilt werden?

Geplant ist eine hälftige Aufteilung von:

• CO₂-Kosten

• Gasnetz-Entgelten

• Aufschlägen für Biomethan bzw. „grüne Gase“

Das gilt insbesondere für neue fossile Heizungen.

Wie funktioniert die Aufteilung konkret?

a) Bei Zentralheizungen

Bei klassischen Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung läuft die Heizkostenabrechnung über den Vermieter.

Der Vermieter muss seinen Kostenanteil automatisch berücksichtigen.

Der Mieter muss nichts separat beantragen.

b) Bei Gasetagenheizungen

Anders sieht es bei Gasetagenheizungen oder direkten Verträgen mit Energieversorgern aus.

Dann erhält der Vermieter die Rechnung nicht selbst.

In diesem Fall muss:

• der Mieter den Vermieteranteil berechnen

• und diesen aktiv zurückfordern

Das dürfte in der Praxis vermutlich noch für Diskussionen sorgen.

Förderung bleibt weiterhin bestehen

Die Bundesregierung hält grundsätzlich an der Heizungsförderung fest.

Gefördert werden weiterhin unter anderem:

• Wärmepumpen

• energetische Sanierungen

• Effizienzhäuser

• Heizungsmodernisierungen

Wie geht es jetzt weiter?

Der aktuelle Zeitplan sieht vor:

• Beratung im Bundestag zwischen Juni und September 2026

• Beratung im Bundesrat im Oktober 2026

• geplantes Inkrafttreten: 1. November 2026

Ursprünglich war der 1. Juli 2026 vorgesehen.

Unsere Einordnung: Politisch große Kehrtwende – wirtschaftlich deutlich komplizierter

Politisch ist das neue Gebäudemodernisierungsgesetz ohne Frage eine massive Kursänderung.

Die zentrale Symbolregel des bisherigen Heizungsgesetzes verschwindet.

Gleichzeitig bleibt aber vieles bestehen, was langfristig für erneuerbare Heizsysteme spricht:

• steigende CO₂-Preise

• EU-Klimaziele

• teure grüne Gase

• mögliche Nachsteuerungen ab 2030

• langfristige Dekarbonisierung des Gebäudesektors

Deshalb dürfte sich die zentrale Frage künftig verschieben:

Nicht mehr: „Welche Heizung darf ich noch einbauen?“

Sondern vielmehr: „Welche Heizlösung bleibt langfristig wirtschaftlich?“

Unsere Berechnungen zeigen: Langfristig verschiebt sich die Wirtschaftlichkeit klar zugunsten erneuerbarer Systeme.

Fazit: Mehr Freiheit bei der Heizungswahl – aber auch mehr Risiko

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz bringt Eigentümern kurzfristig deutlich mehr Freiheit bei der Wahl der Heiztechnik.

Langfristig entstehen allerdings neue Unsicherheiten:

• Wie teuer werden Biomethan und grüne Gase?

• Wie stark steigen CO₂-Preise?

• Reichen die verfügbaren Mengen überhaupt aus?

• Welche Vorgaben kommen später noch durch EU oder Klimaziele?

Genau deshalb könnte die wirtschaftliche Realität langfristig weiterhin stark in Richtung erneuerbarer Heizsysteme drücken – selbst wenn Gas- und Ölheizungen formal erlaubt bleiben.