Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Was sich beim Heizen jetzt wirklich ändert

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) reformiert das bisherige Gebäudeenergiegesetz. Erfahre, welche Heizungen künftig erlaubt bleiben, wie die neue Bio-Treppe funktioniert, was sich für Mieter und Vermieter ändert und warum Gasheizungen langfristig trotzdem teuer werden könnten.

Das sogenannte Heizungsgesetz der früheren Ampel-Regierung ist Geschichte. Bundestag und Bundesrat haben das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10. Juli 2026 beschlossen. Es trat zum 29. Juli 2026 in Kraft.

Damit werden zentrale Regelungen des bisherigen Heizungsgesetzes aufgehoben beziehungsweise grundlegend geändert. Die bekannte 65-Prozent-Regel entfällt, neue Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig und stattdessen gilt künftig eine schrittweise Verpflichtung zur Nutzung klimafreundlicher Brennstoffe.

Für Eigentümer bedeutet das zwar mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik. Gleichzeitig bleiben jedoch steigende CO₂-Kosten, die EU-Klimaziele und die langfristige Dekarbonisierung des Gebäudesektors bestehen. Deshalb stellt sich künftig weniger die Frage, welche Heizung erlaubt ist – sondern welche dauerhaft wirtschaftlich bleibt.

Das Wichtigste zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz in Kürze

• ✅ Die 65-Prozent-Regel entfällt.

• ✅ Neue Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt.

• ✅ Die Bio-Treppe wird verbindlich eingeführt.

• ✅ Das bisherige Betriebsverbot fossiler Heizungen ab 2045 entfällt.

• ✅ Bundestag und Bundesrat haben das Gesetz beschlossen.

• ✅ Umweltverbände haben bereits Klagen angekündigt.

Aus dem GEG wird das GModG

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz umfassend reformiert. Die Bundesregierung begründet die Änderungen damit, dass die bisherigen Regelungen zu komplex, zu kleinteilig und für viele Eigentümer schwer nachvollziehbar gewesen seien. Ziel sei mehr Technologieoffenheit und größere Entscheidungsfreiheit bei der Wahl der Heiztechnik.

Die wichtigste Änderung: Die 65-Prozent-Regel entfällt

Der Kern des bisherigen Heizungsgesetzes war der § 71 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG).

Dieser schrieb vor, dass neu eingebaute Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Seit 2024 galt diese Vorgabe zunächst für Neubauten in Neubaugebieten, für Bestandsgebäude bestanden umfangreiche Übergangsfristen.

Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz wurde dieser zentrale Paragraf nun gestrichen. Eigentümer können künftig wieder frei zwischen verschiedenen Heiztechnologien wählen – darunter Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse sowie Gas- und Ölheizungen. Für neue fossile Heizungen gelten allerdings künftig die Vorgaben der sogenannten Bio-Treppe.

Ebenfalls aufgehoben wurde § 72 GEG, der bisher Regelungen zur maximalen Betriebsdauer bestimmter älterer Heizkessel enthielt.

Welche Heizungen dürfen künftig noch eingebaut werden?

Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz bleibt die Wahl der Heiztechnik künftig weitgehend offen. Eigentümer können grundsätzlich zwischen folgenden Heizsystemen wählen:

• Wärmepumpen

• Fernwärme

• Hybridheizungen

• Pellet- und Biomasseheizungen

• Gasheizungen

• Ölheizungen

Vor allem Gas- und Ölheizungen erleben damit politisch ein Comeback. Anders als vor der Reform ist ihr Neueinbau wieder ausdrücklich zulässig.

Ganz ohne Einschränkungen gilt das jedoch nicht: Neue Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 schrittweise einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen. Wie diese sogenannte Bio-Treppe funktioniert, erklären wir im nächsten Abschnitt.

Die neue „Bio-Treppe“: Fossile Heizungen bleiben – aber nicht mehr rein fossil

Die zentrale Neuerung des Gebäudemodernisierungsgesetzes lautet: Nicht mehr die Heiztechnik selbst steht im Mittelpunkt der Vorgaben, sondern zunehmend der verwendete Brennstoff.

Neue Gas- und Ölheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden. Sie müssen jedoch ab 2029 schrittweise einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen. Diese Vorgabe wird als Bio-Treppe bezeichnet.

Stufen der Bio-Treppe

• ab 1. Januar 2029: mindestens 10 %

• ab 1. Januar 2030: mindestens 15 %

• ab 1. Januar 2035: mindestens 30 %

• ab 1. Januar 2040: mindestens 60 %

Als klimafreundliche Brennstoffe gelten unter anderem:

• Biomethan

• Bio-Heizöl

• biogenes Flüssiggas

• synthetisches Methan

• Wasserstoff (z. B. grüner, blauer, türkiser oder orangener Wasserstoff sowie daraus hergestellte Derivate)

Nach Auffassung der Bundesregierung soll diese Regelung den schrittweisen Übergang zu einer klimaneutralen Wärmeversorgung ermöglichen.

Unsere Einschätzung

In der Praxis bleibt jedoch offen, ob die benötigten Mengen an Biomethan oder anderen klimafreundlichen Brennstoffen künftig überhaupt ausreichend verfügbar und bezahlbar sein werden. Genau deshalb rechnen viele Experten trotz der größeren Wahlfreiheit weiterhin mit steigenden Betriebskosten für Gas- und Ölheizungen.

Hybridheizungen sind häufig von der Bio-Treppe ausgenommen

Für bestimmte Hybridheizungen gelten Ausnahmen von der Bio-Treppe. Ziel ist es, Anlagen zu entlasten, die bereits einen relevanten Anteil erneuerbarer Energien nutzen.

Dabei unterscheidet das Gesetz zwischen verschiedenen Hybridlösungen:

a) Wärmepumpen-Hybridheizungen

Wird eine Wärmepumpe mit einer Gas- oder Ölheizung kombiniert und übernimmt die Wärmepumpe den überwiegenden Betrieb, gelten die Anforderungen der Bio-Treppe grundsätzlich als erfüllt. In bestimmten Fällen – insbesondere bei größeren Gebäuden – ist jedoch ein fachlicher Nachweis erforderlich.

b) Solarthermie-Hybridheizungen

Auch Kombinationen aus Solarthermie und einer Gas- oder Ölheizung können von der Bio-Treppe befreit sein. Voraussetzung ist, dass die Solaranlage eine ausreichende Größe erreicht beziehungsweise später nachgewiesen wird, dass sie einen ausreichenden Beitrag zur Wärmeversorgung leistet.

c) Biomasse-Hybridheizungen

Wird eine Gas- oder Ölheizung mit einer Biomasseheizung kombiniert, gilt die Pflicht zur Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe grundsätzlich ebenfalls als erfüllt. Für größere Gebäude sind jedoch auch hier ab 2035 entsprechende Nachweise erforderlich.

Praxis-Tipp: Für die meisten Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern spielen diese Detailregelungen nur dann eine Rolle, wenn tatsächlich eine Hybridheizung mit Gas oder Öl geplant ist. Wer ausschließlich eine Wärmepumpe, Pelletheizung oder einen Fernwärmeanschluss installiert, muss sich mit den Ausnahmen der Bio-Treppe nicht beschäftigen.

Grüngasquote auch für bestehende Heizungen geplant

Nicht nur neue Heizungen sind von den Änderungen betroffen.

Auch für bestehende Gasheizungen sieht das Gebäudemodernisierungsgesetz eine sogenannte Grüngasquote vor. Ab 2028 soll schrittweise ein kleiner Anteil klimafreundlicher Gase eingesetzt werden. Zum Start ist eine Quote von bis zu einem Prozent vorgesehen. Wie die Regelung im Detail umgesetzt wird, muss die Bundesregierung allerdings noch konkretisieren.

Damit rückt künftig weniger die Frage in den Vordergrund, welche Heizung eingebaut ist, sondern vielmehr, welche Brennstoffe langfristig verfügbar und bezahlbar sein werden.

Unsere Einschätzung: Die Grüngasquote dürfte für viele Eigentümer zunächst kaum spürbar sein. Langfristig zeigt sie jedoch die Richtung der Energiepolitik: Fossile Brennstoffe sollen schrittweise durch klimafreundliche Alternativen ersetzt werden. Entscheidend wird dabei sein, ob ausreichend Biomethan und andere grüne Gase verfügbar sind – und zu welchem Preis.

Das bisherige Fossilverbot ab 2045 entfällt

Eine der weitreichendsten Änderungen des neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes betrifft das bisherige Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045.

Die bisherige Regelung, wonach Heizkessel ab 2045 nicht mehr mit fossilen Brennstoffen betrieben werden dürfen, wurde aufgehoben.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Öl- und Gasheizungen dauerhaft ohne Einschränkungen mit fossilen Brennstoffen betrieben werden können. Deutschland hält weiterhin am Ziel fest, bis 2045 klimaneutral zu werden.

Deshalb verpflichtet das Gesetz die Bundesregierung, bis Ende 2026 eine neue Regelung vorzulegen, wie Heizungen ab 2045 vollständig klimaneutral betrieben werden können. Wie diese konkret aussehen wird, ist derzeit noch offen.

Unsere Einschätzung

Die Streichung des bisherigen Betriebsverbots schafft zunächst mehr Planungssicherheit für Eigentümer. Langfristig dürfte sich an der grundsätzlichen Richtung jedoch wenig ändern: Fossile Brennstoffe werden aufgrund der Klimaziele, steigender CO₂-Kosten und europäischer Vorgaben voraussichtlich weiter an Bedeutung verlieren.

Warum Gas- und Ölheizungen trotzdem teuer werden können

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz erlaubt den Einbau von Gas- und Ölheizungen weiterhin. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese langfristig günstig bleiben.

Für steigende Betriebskosten sprechen mehrere Faktoren:

• steigende CO₂-Preise

• höhere Gasnetzentgelte

• zunehmende Anteile teurer klimafreundlicher Brennstoffe

• begrenzte Verfügbarkeit von Biomethan und synthetischen Gasen

• mögliche weitere Vorgaben durch die Europäische Union

Klimafreundliche Gase werden außerdem nicht nur zum Heizen benötigt. Auch Industrie, Stromerzeugung, Schwerlastverkehr und Chemiebranche konkurrieren um die verfügbaren Mengen. Dadurch könnten Biomethan, Wasserstoff und synthetische Brennstoffe langfristig deutlich teurer sein als heutiges Erdgas.

Viele Fachverbände warnen deshalb trotz der neuen Wahlfreiheit vor einer möglichen Kostenfalle Gasheizung.

Mehr dazu erfährst du in unserem Beitrag: Warum Gaspreise künftig steigen werden.

Konkretes Kostenbeispiel: Was die Bio-Treppe bedeuten könnte

Nach Daten des Vergleichsportals Verivox waren Gastarife mit mindestens zehn Prozent klimafreundlichen Brennstoffen zuletzt durchschnittlich rund 1,05 Cent pro Kilowattstunde teurer als herkömmliche Gastarife.

Bei einem Einfamilienhaus mit einem jährlichen Gasverbrauch von 20.000 Kilowattstunden entspräche das:

• rund 210 Euro zusätzlichen Kosten pro Jahr

• etwa zehn Prozent höheren Heizkosten

Mögliche weitere Steigerungen des CO₂-Preises sind dabei noch nicht berücksichtigt.

Das Beispiel zeigt: Bereits die erste Stufe der Bio-Treppe kann die Heizkosten erhöhen. Mit steigenden Beimischungsquoten könnten die Mehrkosten künftig weiter zunehmen.

Warum Gasheizungen im Altbau trotzdem weiterhin eine Rolle spielen

Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche begründet die größere Technologieoffenheit damit, dass nicht jedes Gebäude sofort sinnvoll auf eine Wärmepumpe umgestellt werden könne.

Als mögliche Gründe gelten unter anderem:

• hohe Investitionskosten

• technische Einschränkungen

• schwierige Einbausituationen

• Gebäude mit hohem Wärmebedarf

Deshalb bleibt der Einbau einer Gas- oder Ölheizung grundsätzlich möglich. Eigentümer sollten dabei jedoch nicht nur die Anschaffungskosten, sondern vor allem die langfristigen Brennstoff- und Betriebskosten berücksichtigen.

Was bedeutet das Gesetz für Mieter und Vermieter?

Mieter können in der Regel nicht selbst entscheiden, welche Heizung in einem Gebäude installiert wird. Deshalb sollen Vermieter bei neuen fossilen Heizungen stärker an den Folgekosten beteiligt werden.

Vorgesehen ist insbesondere eine hälftige Aufteilung von:

• bestimmten CO₂-Kosten

• Gasnetzentgelten

• Mehrkosten klimafreundlicher Brennstoffe

Zentralheizung

Bei einer Zentralheizung berücksichtigt der Vermieter seinen Kostenanteil im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Mieter müssen diesen grundsätzlich nicht gesondert beantragen.

Gasetagenheizung

Bei Gasetagenheizungen oder einem direkten Liefervertrag zwischen Mieter und Energieversorger erhält der Vermieter die Rechnung nicht automatisch.

In diesem Fall kann es erforderlich sein, dass der Mieter den Vermieteranteil selbst berechnet und geltend macht. Wie praktikabel diese Regelung im Alltag sein wird, bleibt abzuwarten.

Heizungsförderung bleibt bestehen – allerdings unter neuen Bedingungen

Die Förderung für klimafreundliche Heizungen und energetische Sanierungen bleibt grundsätzlich bestehen.

Weiterhin gefördert werden unter anderem:

• Wärmepumpen

• Heizungsmodernisierungen

• energetische Sanierungsmaßnahmen

• Effizienzhäuser

Parallel zum Gebäudemodernisierungsgesetz wurde jedoch auch die Heizungsförderung überarbeitet. Vom 9. bis 20. Juli 2026 können keine neuen Anträge gestellt werden. Ab dem 21. Juli 2026 gelten neue Förderbedingungen mit geringeren Boni und einer stärkeren Staffelung nach dem Haushaltseinkommen.

Das Gesetz ist beschlossen

Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 verabschiedet. Noch am selben Tag ließ auch der Bundesrat das Gesetz passieren. Ein Vermittlungsausschuss wurde nicht angerufen.

Damit ist die Reform beschlossen. Einzelne ergänzende Regelungen – insbesondere zur vollständig klimaneutralen Wärmeversorgung ab 2045 – müssen allerdings noch konkretisiert werden.

Unsere Einordnung: Mehr Wahlfreiheit, aber keine Garantie für niedrige Heizkosten

Politisch ist das Gebäudemodernisierungsgesetz eine deutliche Kehrtwende. Die 65-Prozent-Regel entfällt und Eigentümer können wieder freier zwischen unterschiedlichen Heizsystemen wählen.

Wirtschaftlich bleibt die Entscheidung jedoch komplex.

Gas- und Ölheizungen können in einzelnen Gebäuden kurzfristig die einfachere oder günstigere Lösung sein. Langfristig sprechen jedoch mehrere Entwicklungen für erneuerbare Heizsysteme:

• steigende CO₂-Kosten

• zunehmende Vorgaben für klimafreundliche Brennstoffe

• höhere Netzentgelte

• begrenzte Mengen grüner Gase

• das Ziel der Klimaneutralität bis 2045

Mehr dazu in unserem Blogbeitrag Warum Gaspreise künftig steigen werden.

Die entscheidende Frage lautet deshalb künftig nicht mehr nur:

„Welche Heizung darf ich einbauen?“

Sondern vielmehr:

„Welche Heizung kann ich mir langfristig leisten?“

Fazit: Mehr Freiheit bei der Heizungswahl – aber auch mehr Eigenverantwortung

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz gibt Eigentümern deutlich mehr Freiheit bei der Wahl der Heiztechnik. Auch neue Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich zulässig.

Diese Freiheit geht jedoch mit einem größeren wirtschaftlichen Risiko einher. Wer sich heute für eine fossile Heizung entscheidet, muss mögliche Kostensteigerungen durch CO₂-Preise, Netzentgelte und klimafreundliche Brennstoffe selbst einkalkulieren.

Unsere Berechnungen zeigen: Langfristig verschiebt sich die Wirtschaftlichkeit klar zugunsten erneuerbarer Systeme.

Deshalb dürfte sich die langfristige Wirtschaftlichkeit in vielen Fällen weiterhin zugunsten von Wärmepumpen, Fernwärme und anderen erneuerbaren Heizsystemen entwickeln.